사업성 부족과 주민 갈등으로 멈춘 정비사업에 공공이 참여해 속도를 높이겠다며 도입된 공공재개발이 시행 5년을 넘겼지만 첫 시범사업지 가운데 착공한 곳은 한 곳도 없는 것으로 나타났다.
 
5일 서울시 자치구와 한국토지주택공사(LH) 자료 등을 종합하면 2021년 1월 공공재개발 1차 후보지로 선정된 흑석2구역과 양평13·14구역, 용두1-6구역, 봉천13구역, 신설1구역, 강북5구역, 신문로2-12구역 등 8곳 모두 아직 착공 전이다. 정부는 당시 이들 지역에서 약 4700가구를 공급할 수 있을 것으로 전망했다.
 
사업시행인가까지 받은 곳은 신설1구역과 양평13구역, 용두1-6구역 등 3곳이다.
 
용두1-6구역은 동대문구가 지난달 22일 사업시행계획인가를 고시했다. 서울시 정비사업 정보몽땅에는 최근까지 이전 단계가 표시돼 있었지만 자치구 고시 기준으로는 사업시행인가 단계다.
 
신설1구역도 동대문구 기준 사업시행계획인가는 지난해 3월 27일 완료됐다. 기존 정보몽땅 표시보다 인가 시점이 앞선다.
 
강북5구역은 조합설립 이후 올해 건축심의까지 진행됐고, 나머지 사업장도 정비계획 변경과 조합설립, 사업시행 준비 등 각기 다른 절차를 밟고 있다. 다만 1차 후보지 가운데 관리처분이나 착공 단계까지 넘어간 사업장은 아직 없다.
 
흑석2구역은 올해 5월 서울시 정비사업 통합심의를 통과해 최고 49층, 1045가구 규모 개발계획이 구체화됐지만 사업시행인가와 관리처분, 이주·철거 절차가 남아 있다.
 
도입 당시에는 공공 참여가 사업기간을 크게 줄일 수 있다는 기대가 컸다. 2022년 신설1구역과 거여새마을 정비계획 심의할 때 오주헌 당시 LH 수도권도시정비특별본부장은 “두 구역은 공공재개발사업의 신속함을 잘 보여주는 사례”라고 평가했다.
 
그러나 실제 착공까지는 시간이 더 걸리고 있다. 2021년 3월 2차 후보지로 선정된 거여새마을은 올해 2월 사업시행계획 인가를 받았고 LH는 2027년 이주·철거, 2028년 착공을 목표로 하고 있다. 계획대로 진행돼도 후보지 선정에서 착공까지 약 7년이다.
 
공공재개발은 LH·SH 등이 사업에 참여하고 용적률 완화와 금융 지원 등을 제공해 장기간 정체된 재개발 사업을 다시 움직이도록 하는 제도다.
 
하지만 주민 동의와 시공사 선정, 분담금 산정, 사업시행인가, 관리처분 등 기존 재개발이 거치는 절차 상당수는 그대로 남는다. 사업계획 변경이나 공사비 상승으로 분담금이 늘어나면 주민 협의도 길어질 수 있다.

신영상 현대엔지니어링 도시정비영업실 소장은 “공공이 직접 사업을 시행하면 인허가 과정에서 발생하는 혼선을 줄일 수 있다”면서도 “높은 임대주택 비율과 수수료 등 민간이 공공재개발 참여를 꺼리는 요인을 개선할 필요가 있다”고 말했다.
 
같은 시기 사업이 본격화된 민간 재개발은 공공 재개발보다 속도가 빠르다.
 
2021년 8월 신속통합기획 대상지로 선정된 서울 중구 신당10구역은 2023년 6월 정비구역 지정, 같은 해 12월 조합설립인가를 거쳤다. 지난해 7월에는 시공사까지 선정하는 등 약 4년 만에 대부분 절차가 진행된 것이다. 중구는 신당10구역에 신속통합기획과 공공지원 조합 직접설립 방식을 적용했다. 정비구역 지정 이후 조합설립인가까지 걸린 기간은 약 6개월이었다.
 
용산구 청파2구역도 2021년 12월 신속통합기획 후보지로 선정됐다. 2024년 10월 정비구역으로 지정됐고 올해 6월 23일 조합설립인가를 받았다. 추진위원회 단계를 거치지 않는 공공지원 직접설립 방식을 활용했다.
 
정비업계 관계자는 “공공이 참여하면 자금조달이나 행정 협의에서 유리한 부분은 있지만 결국 주민들이 가장 민감하게 보는 것은 분담금”이라며 “사업기간을 줄이려면 사업시행인가뿐 아니라 관리처분과 이주·철거로 이어지는 단계별 병목을 함께 줄여야 한다”고 말했다.